为什么经适房应退出市场

发布时间:2022年06月14日

       在中共中央政治局第十次集体学习中, 住房和城乡建设部作为房地产和住房保障主管部门提出“构建住房供应体系, 以政府为主体提供基本保障, 以市场为主体满足多层次需求”。开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口。据介绍, 为贯彻落实政治局集体学习相关精神, 住建部相关部门已开始汇总“试点”公租房城市的相关信息, 拟于年底召开的全国城乡建设系统工作会议上提出相关鼓励推进要求。与此相关的是, 饱受社会各界诟病的保障性住房供应将逐步减少, 直至全国全面取消, 公共租赁住房将成为住房保障的主体, 但不涉及已售出保障性住房。近年来, 经济适用房一直受到质疑。评价低的一个很重要的原因是无法选择合适的申请人。经济适用房往往流向靠近电力供应商的居民。相关掌权人可借此挪用公权力私用。近年来, 经济适用房被权贵霸占的消息不时传出。最典型的例子是, 原郑州市二七区房管局局长翟振峰(8张身份证)在保障性安居项目兰亭明园社区拥有20套商品房。情况也是如此。 2012年以来,

广东、江西、河南等省停止建设保障性住房。我们不妨系统地反思一下中国现行的住房制度, 退出保障性住房。在此之前, 让我们看看成熟国家的住宅市场。 2008年, 哈佛经济学家格雷泽曾对美国房地产市场进行过总结:住房市场的整体成功与联邦政府的干预政策无关, 住房市场在提供经济适用房方面的无效很大程度上是源于来自地方政府的干预以限制新增供应。你为什么这么认为?因为根据格雷泽教授的研究发现, 地理环境差不多, 但美国东北部和加利福尼亚海岸的物价很高, 而南部的物价适中。为什么会有这样的差异?他认为, 最重要的因素是在加州和美国东北部, 政府干预力度很大, 导致人为稀缺;而在南方市场, 政府很少干预房地产市场, 所以供应稳定, 价格稳定。他由此得出结论, 良好的住房市场不是政府适当干预的结果, 而是私营部门运作良好的结果。此外, 他得出了一个更大胆的结论, 即房地产市场的失灵本身就是政府干预的结果, 尤其是地方政府对新增供应的控制, 导致房价上涨。为此, 他的建议是, 让大多数美国人负担得起住房的最佳解决方案是打破土地法规对住房供应的限制。当然, 格雷泽教授的建议是针对美国房地产市场的, 但对中国的住房制度也有影响。为什么这几年房价涨了?房地产行业的一个重要解释是, 由于中国的大规模城市化——每年近千万人涌入城市,

供不应求, 导致房价上涨。需求上升当然是一个很重要的原因, 但相对于需求上升,

房市供应减少也是一个很重要的原因。
       自2003年中国实行统一招标拍卖挂牌制度以来, 土地市场出现了一个非常奇特的现象:全市土地集中在几个卖家手中, 后果无形中推高土地交易价格。土地招标的另一个作用是延迟供应时间。在没有招标、拍卖、挂牌的情况下, 同一块1000亩土地可以由10个以上开发商开发;但在统一的招拍挂市场中, 很可能只有一家开发商。结果是住宅开发放缓。假设这块土地是开发商开发的, 无论是财务因素还是其他原因, 短期内都无法将这块地带入住宅市场——国内已经有房地产开发商开发了一块降落近十几次。年先例。尽管房地产开发商因预期价格上涨而有囤积土地的动机, 但这也是房地产开发商没有足够资金开发房产的一个重要因素——尤其是在近年来银行信贷收紧的情况下。土地出让协议终止的一个非常重要的原因是土地使用权的招标、拍卖、挂牌的实施可以防止和避免腐败行为。因为过去在土地协议出让的情况下, 由于土地用途不对外开放, 土地使用权主管部门可以借此设立租约。这导致国有资产的流失。但从实际情况来看, 这种影响并不明显, 反而直接抬高了土地的市场价格。如何让住房市场健康有序, 增加供给始终是最有效的方法。事实上, 这一原则不仅适用于普通商品房, 也适用于公房制度。
       提到公屋制度, 很多人的第一印象就是政府自己建房, 然后给中低收入群体住。当然,

这是目前很多地方政府在保障性住房方面的做法。但仔细想想, 这种做法并不合适。一个很简单的逻辑是:政府是否比房地产开发商更聪明, 更能满足市场需求?事实上, 这样的逻辑是不存在的。 1998年住房制度改革的一个很重要的原因是政府主导的福利住房制度已经不能满足市场的需要。以上海为例, 1981年人均住房面积为4.2平方米, 1992年为6.9平方米。 2011年末, 城镇居民人均住房建筑面积达到33.4平方米。 1949年上海人口约500万, 2011年底接近2347.46万人。从增长趋势来看, 住房面积增长最快的20年恰好是1992年至2011年人口增长最多的时期。从上海的例子来看, 更能满足居民住房需求的是市场而不是政府。什么时候当然, 市场并不是万能的。很多低收入群体的住房问题, 确实是个令人头疼的问题。关键是看它是否具有产权性质。对于有产权的住房, 无论是否以经济适用房的名义, 政府都应少干预;如果房屋没有产权,

政府提供自下而上的保障是无可非议的——这也是新加坡等国家的经验。过去十年中国保障性住房建设的教训已经足够深刻:政府提供产权住房意味着存在道德风险。此前, 有报道称, 北京两地限行区部分市民为了住房, 主动拒绝企业给他们加薪。要求。事实上, 早在1962年, 美国经济学家弗里德曼就提出了一个非常新颖的建议:采取与住房市场没有具体联系的补贴政策。具体到住房部门, 可以采取租房券的形式。政府给低于一定收入的群体每月发放一定的租房券, 房东通过住房券获得资金。这样做有两个好处, 一是避免了巨大的金融风险, 因为政府不需要直接建各种房子;二是租房券制度可以提高出租屋的服务——如果服务不好, 那么持有住房券的人可以用脚投票选择合适的房东。无论是增加供给还是租房凭证制度, 归根结底,

要让中国的房地产市场更加完善, 关键是要注意经济规律, 不能以调控的名义扭曲市场.这可能是过去十年最大的教训。 (作者为上海财法学院执行院长)国务院提出, “大力发展保障性商品房, 优先解决无房和住房困难户的住房问题”。无论在建面积和项目数量如何, 全国的经济适用房在短短几年内雨后春笋般涌现。翻倍、保障性住房迎来快速发展期。建设部表示, 保障性住房将由原来的销售形式改变, 出租给低收入群体。
       经济适用房将是未来的发展方向。报道称, 此次向两类保障性住房困难群体出售的1811套保障性住房, 将是深圳市提供的最后一批保障性住房。事实上, 自2012年以来, 广东、江西、河南等地相继停建保障性住房。

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